Warszawski rynek biurowy w 2024 roku: stabilizacja, rozwój ekologiczny i rosnące wyzwania dla najemców.

Warszawski rynek biurowy w 2024 roku: stabilizacja, rozwój ekologiczny i rosnące wyzwania dla najemców.

Warszawski rynek biurowy w trzecim kwartale 2024 roku wykazuje oznaki stabilizacji, jednak jednocześnie stoi przed szeregiem wyzwań, wynikających z rosnących kosztów eksploatacyjnych oraz zmieniających się preferencji najemców. Jak wynika z najnowszego raportu Office Market Pulse opracowanego przez zespół Brookfield Partners, całkowite zasoby powierzchni biurowej w stolicy wyniosły na koniec września 7,99 mln m². Warto podkreślić, że aż 63% całkowitej powierzchni stanowią budynki klasy A – biurowce nowoczesne, oferujące najwyższy standard i odpowiadające na aktualne potrzeby rynku.

Adriana Binkiewicz, Starszy Doradca w Brookfield Partners, podkreśla: „Warszawa oferuje obecnie około 70% powierzchni biurowej certyfikowanej według standardów BREEAM, LEED czy WELL, co ułatwia firmom znalezienie przestrzeni spełniającej najwyższe normy środowiskowe. Ten trend świadczy o rosnącej świadomości ekologicznej najemców i o tym, że zrównoważone budownictwo stało się kluczowym czynnikiem w procesie wyboru biura.”

Nowa podaż i inwestycje w budowie

Warszawa, mimo dynamicznego rozwoju sektora biurowego w latach poprzednich, w 2024 roku nadal zmaga się z ograniczoną podażą nowych biur. Do końca września oddano do użytku około 64 000 m² powierzchni biurowej, co stanowi wzrost o około 5% w porównaniu do ubiegłego roku (60 900 m²). Jednak jest to nadal jeden z najniższych wyników na przestrzeni ostatnich lat. Na szczególną uwagę zasługują projekty takie jak renowacja Saski Crescent (15 500 m²) oraz Symbio City (3 000 m²) od Ghelamco. Do końca 2024 roku planowane jest ukończenie jeszcze kilku znaczących inwestycji, w tym projektów Towarowa 22.

Obecnie w budowie pozostaje około 328 000 m² powierzchni biurowej. Wola, będąca nowym centrum warszawskiego rynku biurowego, przyciąga uwagę lokalnych i międzynarodowych inwestorów, stając się głównym miejscem realizacji największych projektów, takich jak Towarowa 22.

Ekologiczne budownictwo na czele trendów

Podążając za światowymi trendami i rosnącymi wymogami prawnymi, jednym z kluczowych trendów warszawskiego rynku biurowego w 2024 roku jest popularność zielonych budynków. Aż 70% powierzchni biurowej w Warszawie posiada certyfikaty ekologiczne, takie jak BREEAM, LEED czy WELL. Dążenie firm do neutralności klimatycznej powoduje, że zrównoważone budownictwo staje się coraz bardziej powszechnym standardem. Certyfikowane biurowce nie tylko przyciągają najemców, ale także zwiększają swoją wartość na rynku, co przekłada się na długoterminowe korzyści dla właścicieli i inwestorów.

Adrianna Binkiewicz zwraca uwagę na dynamicznie rosnący udział takich budynków w rynku: „W pierwszej połowie 2024 roku aż 85% wynajętej powierzchni w mieście znajdowało się w zielonych budynkach. Ten trend pokazuje, że firmy coraz częściej wybierają biura, nie tylko ze względu na lokalizację czy standard, ale także na zgodność z zasadami zrównoważonego rozwoju.”

Popyt i aktywność najemców

Mimo niskiej aktywności najemców na początku roku, w trzecim kwartale 2024 roku zauważono ożywienie na rynku wynajmu. Zawarto umowy na 316 000 m², co stanowi niewielki spadek, o 2% w porównaniu z analogicznym okresem w 2023 roku. Jednak, jak podkreślają analitycy, rynek nadal nie wrócił do poziomu sprzed pandemii. Renegocjacje stanowiły 51% wszystkich transakcji, a nowe umowy 41%, co pokazuje, że najemcy coraz częściej decydują się na odnowienie istniejących kontraktów zamiast relokacji. Pozostałe 8% dotyczyło ekspansji, czyli powiększenia wynajmowanej powierzchni przez istniejących najemców, co wskazuje na rosnącą potrzebę dostosowywania się do dynamicznych zmian w strukturze zatrudnienia i operacyjnych wymagań firm.

Najemcy coraz częściej poszukują elastycznych rozwiązań, zarówno pod względem długości umów, jak i kosztów eksploatacyjnych. Wzrost kosztów utrzymania biur sprawia, że firmy decydują się renegocjować istniejące umowy, by dostosować je do aktualnych potrzeb i wyzwań finansowych.

Stawki czynszów i koszty eksploatacyjne

Stawki czynszów na warszawskim rynku biurowym w 2024 roku utrzymują się na stabilnym poziomie, jednak różnice pomiędzy poszczególnymi dzielnicami są wyraźne. W najlepszych lokalizacjach, takich jak Centrum, miesięczne czynsze wynoszą od 21 do 25,5 EUR/m², natomiast na Mokotowie i Woli średnie stawki kształtują się na poziomie 15–19 EUR/m².

Jednak coraz większym wyzwaniem dla najemców stają się rosnące koszty eksploatacyjne. W ciągu ostatnich trzech lat zanotowano znaczny wzrost opłat, co jest wynikiem utrzymującej się inflacji oraz wzrostu kosztów mediów. Najemcy muszą brać pod uwagę nie tylko wysokość czynszu, ale także dodatkowe koszty związane z eksploatacją budynku, co znacznie wpływa na ich decyzje dotyczące wynajmu.

Wskaźnik pustostanów

Na koniec trzeciego kwartału 2024 roku wskaźnik pustostanów w Warszawie wynosił 11%, co przekłada się na około 893 000 m² dostępnej powierzchni biurowej. Wolumen ten utrzymuje się na stabilnym poziomie w porównaniu z ubiegłym rokiem. Najwięcej wolnych biur znajduje się na Mokotowie, gdzie wskaźnik pustostanów wynosi aż 18,6%. Wola notuje znacznie niższy wskaźnik pustostanów, wynoszący 6,4%, co wskazuje na wysoki popyt na biura w tej lokalizacji.

Podsumowanie

Warszawski rynek biurowy w 2024 roku charakteryzuje się stabilizacją i stopniowym ożywieniem, jednak najemcy muszą zmagać się z rosnącymi kosztami utrzymania biur. W centrum uwagi pozostają ekologiczne budynki, które zdobywają coraz większą popularność dzięki rosnącej świadomości ekologicznej firm. Deweloperzy, pomimo rosnącego zapotrzebowania na nowoczesne biura, wstrzymują się z realizacją nowych projektów, co może wpłynąć na dalsze ograniczenie podaży w najbliższych latach.

Cały raport Office Market Pulse dostępny jest pod linkiem: Office Market Pulse