Warszawski rynek biurowy na tle zmian i wyzwań 2023 roku

Brookfield Partners systematycznie monitoruje wszystkie powierzchnie biurowe, niezależnie od klasy budynku. Raport Office Market Pulse obejmuje 7,94 mln m² powierzchni biurowej, co stanowi około 1,7 mln m² więcej niż w konkurencyjnych raportach. Dzięki temu przegląd rynku rzetelnie odzwierciedla rzeczywisty stan warszawskiego rynku biurowego.

Warszawski rynek biurowy na tle zmian i wyzwań 2023 roku

Według raportu firmy doradczej Brookfield Partners ,,Office Market Pulse - podsumowanie rynku biurowego w Warszawie” całkowite zasoby powierzchni biurowej w stolicy na koniec 2023 r. wynosiły 7,94 mln m², z czego 4,99 mln m² to budynki klasy A (nowoczesne biurowce o wysokim standardzie i udogodnieniach), 2,64 mln m² budynków klasy B (biurowce mniej nowoczesne, ale dalej zapewniające dobry standard) oraz 318 tys. m² budynków klasy C (biurowce o niższym standardzie lub obiekty adaptowane na biura).

Nowa podaż i projekty w budowie

W 2023 r. w Warszawie oddano do użytku łącznie ok. 67 000 m² powierzchni biurowej. Jest to najniższa nowa podaż biur od lat. Do użytku oddano m.in. budynek Studio B o powierzchni ok. 16 400 m² oraz Lakeside (ok. 22 700 m²). Od momentu wybuchu pandemii w 2020 r. obserwujemy sukcesywny spadek powierzchni w budowie. W latach 2017-2019 wolumeny wyniosły 700 000 - 800 000 m² powierzchni w budowie, podczas gdy na koniec 2023 r. w budowie znajdowało się 12 budynków o łącznej powierzchni około 245 000 m² z datą oddania do użytku między 2024 a 2025 rokiem - mówi Filip Sarzyński, Partner w Brookfield Partners.

Budowa kilku projektów zaplanowanych do ukończenia w 2024 r. jeszcze się nie rozpoczęła, ale jeśli deweloperzy zrealizują swoje zapowiedzi, wówczas nowa podaż wynikająca z zaplanowanych projektów w latach 2024-2025 może wynieść około 160 000 m². Jeśli natomiast sytuacja gospodarcza się unormuje, a deweloperzy zdecydują się kontynuować projekty w przygotowaniu do końca 2026 r. może powstać około 350 000 m² nowej powierzchni biurowej. W ostatnich latach obserwowano koncentrację działalności deweloperskiej w centrum miasta, obecnie budowa nowych budynków jest bardziej równomiernie rozłożona między centralnymi i poza centralnymi ośrodkami biurowymi. Największe projekty w budowie w Warszawie to m.in.: The Bridge (47 000 m², deweloper Ghelamco), Drucianka B1 (25 000 m², Liebrecht & Wood), Upper One (35 900 m², Strabag), Studio (26 600 m², Skanska), Towarowa 22 - Office House (31 000 m², Echo Investment), The Form (21 000 m², Lincoln Property Company).

Popyt na rynku nieruchomości biurowych w Warszawie

Pierwsze miesiące 2023 r. przyniosły niską aktywność najemców na stołecznym rynku biurowym. Ostatecznie w 2023 r. popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe osiągnął poziom 748 800 m², w tym około 250 000 m² przypadło na IV kw. W całym 2023 r. zawarto około 800 umów najmu w Warszawie.

Pod względem lokalizacji największym zainteresowaniem najemców w 2023 r. cieszyły się Centrum, Służewiec oraz Centralny Obszar Biznesu, a podpisane tam umowy obejmowały około 55% wynajętego wolumenu warszawskiego rynku biurowego. Duży udział w tym sukcesie miało skomercjalizowanie kompleksu Varso należącego do HB Reavis. Sporym zainteresowaniem cieszyła się również okolica Ronda Daszyńskiego, gdzie powstaje obecnie najwięcej powierzchni biurowej. Wśród kluczowych projektów znajdują się tam m.in. The Bridge, Biurowiec B w ramach projektu wielofunkcyjnego Towarowa 22 czy The Form. Mają one zostać oddane do użytku w latach 2024–2025.

Wyzwania dla najemców

Jak wynika z raportu ”Office Market Pulse” wywoławcze stawki czynszu za powierzchnię biurową w Warszawie pozostawały stabilne w 2023 r. W najlepszych budynkach biurowych w strefach centralnych stawki miesięczne mieściły się w przedziale 21,0-25,5 EUR/m². Najemcy zainteresowani nowoczesnymi biurowcami o wysokim standardzie i udogodnieniach muszą liczyć się z rosnącymi stawkami czynszu najmu. Na Mokotowie, który jest największą strefą biurową poza centrum miasta, czynsze za najbardziej atrakcyjne moduły oscylują wokół 13,0-15,0 EUR/m² miesięcznie.

Jednym z elementów szeroko dyskutowanych w ostatnich miesiącach były niewątpliwie podwyżki opłat eksploatacyjnych z jakimi musieli zmierzyć się najemcy. Utrzymująca się od dłuższego czasu wysoka inflacja w Polsce i strefie euro, w połączeniu ze wzrostem płacy minimalnej i innych opłat, wpłynie na poziom opłat za usługi. W nadchodzących miesiącach najemcy będą musieli stawić czoła znacznej indeksacji czynszów oraz dalszym podwyżkom opłat eksploatacyjnych, których pierwsze zmiany zaobserwowaliśmy w ubiegłym roku.

Wskaźnik pustostanów

Na koniec 2023 r. wolumen wolnej powierzchni oferowanej do wynajęcia we wszystkich klasach w Warszawie wynosiła około 897 780 m², co przekłada się na wskaźnik pustostanów na poziomie 11%. Wolnej powierzchni biurowej budynków klasy A było natomiast około 600 000 m² - wskaźnik pustostanów w klasie A wynosił 12%.

Obecnie dla najemców dostępnych jest około 276 000 m² (11,6%) nowoczesnej powierzchni biurowej w Centrum. Mimo wysokich stawek czynszu zainteresowanie najemców jest tu największe. Najtrudniej znaleźć najemców na Służewiu oraz południowym Mokotowie. Mimo relatywnie niskich stawek czynszu wolna powierzchnia biurowa w tej dzielnicy to aż 317 000 m² (19% pustostanów).

Trendem, który obserwowaliśmy w 2023 roku, był wyraźny spadek aktywności deweloperskiej na rynku biurowym. Spadek ten miał kilka przyczyn. Wśród nich warto wymienić wprowadzane podwyżki stóp procentowych czy utrwalony w czasie pandemii styl pracy hybrydowej, co obniżyło popyt na powierzchnię. W związku z tą sytuacją w ubiegłym roku Warszawa zanotowała najniższą nową podaż biur od lat (ok. 67 000 m²). Pomimo niesprzyjających warunków w stolicy oddano do użytku ciekawe, nowe biurowce - podsumowuje Filip Sarzyński, Partner w Brookfield Partners.

Cały raport ,,Office Market Pulse - podsumowanie rynku biurowego w Warszawie” dostępny jest do pobrania: Office Market Pulse