Okiem prawnika: Czy można zmienić warunki umowy najmu z powodu epidemii koronawirusa?

W wyniku epidemii koronawirusa, jak również szeregu działań zapobiegawczych podjętych przez organy władzy polskiej oraz rządy innych państw, w życie weszły liczne ograniczenia w prowadzeniu działalności gospodarczej oraz wykonywaniu pracy. 

Skutkują one m.in. spadkiem zamówień, opóźnieniami w realizacji płatności przez kontrahentów, a tym samym obniżeniem przychodów oraz trudnościami w uzyskaniu płynności finansowej wielu przedsiębiorców. Jednocześnie, przedsiębiorcy wciąż ponoszą wydatki stałe wynikające z obowiązujących ich umów oraz obciążeń publicznoprawnych. 

W tym tekście przedstawimy możliwości uzyskania przez przedsiębiorców zmiany warunków obowiązujących ich umów, na przykładzie umowy najmu. 

Informacje przedstawione poniżej mogą mieć zastosowanie, w określonym zakresie, także do stosunków prawnych wynikających z innego rodzaju umów. 

1. Stan epidemii a umowa najmu

Wybuch epidemii koronawirusa w skali, która uzasadnia wprowadzenie stanu epidemii, należy uznać za zdarzenie o charakterze “siły wyższej”, jak również skutkujące nadzwyczajną zmianą stosunków. Zdarzenie to ma charakter zewnętrzny, było niemożliwe do przewidzenia, niemożliwe jest także zapobiegnięcie jego skutkom. 

Stan siły wyższej został potwierdzony prawnie rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 roku w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego oraz rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 roku w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii.

Zgodnie z Rozporządzeniami, w okresie od dnia 14 marca 2020 roku do czasu ustania stanu epidemii, wprowadzone zostały ograniczenia funkcjonowania instytucji oraz zakładów pracy. Dotyczą one rodzajów działalności wskazanych w Rozporządzeniach i całkowicie zakazują ich wykonywania.  

2. Najem w czasie pandemii - możliwe działania najemców

Określona grupa najemców została objęta rozwiązaniami systemowymi. Zgodnie z przepisami Tarczy Antykryzysowej, w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw., wzajemne zobowiązania stron umowy najmu wygasają.

Pozostali najemcy, których dotknęły skutki epidemii koronawirusa, mają możliwość wystąpienia do wynajmujących z wnioskami o:

• proporcjonalne obniżenie czynszu najmu na czas trwania epidemii koronawirusa i związanymi z tym ograniczeniami w korzystaniu z zajmowanych lokali,
• odroczenie płatności czynszu najmu przez określony okres,
• przedterminowe rozwiązanie umów zawartych na czas określony.

Okres ograniczenia korzystania z lokali będzie obejmował czas od dnia 14 marca 2020 roku, kiedy w życie weszły Rozporządzenia, do dnia uchylenia stanu zagrożenia epidemiologicznego.

Jeśli negocjacje nie przyniosą efektów, istnieje możliwość złożenia przez najemców jednostronnego oświadczenia np. o obniżeniu czynszu najmu na czas trwania epidemii koronawirusa oraz ograniczeń w korzystaniu z zajmowanych lokali. Konsekwencją powyższych decyzji mogą stać się jednak określone działania wynajmującego (np. korzystanie z zabezpieczeń umownych, wypowiedzenie umowy najmu, powództwo o zapłatę czynszu), co może doprowadzić do sporu sądowego. 

Kolejną opcją jest sformułowanie przez najemców stosownego roszczenia:

• powództwo o ustalenie siły wyższej z powodu której najemcy mogą przysługiwać na gruncie umowy najmu określone uprawnienia, w szczególności możliwość uchylenia się od zapłaty czynszu najmu (w określonym zakresie) lub możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony,
• powództwo o ustalenie, że doszło do skutecznego obniżenia czynszu na skutek złożonego oświadczenia o obniżeniu czynszu najmu,
• powództwo o zmianę stosunku prawnego (umowy najmu) z uwagi na nadzwyczajną zmianę stosunków (rebus sic stantibus) - najemca mógłby domagać się w szczególności zmiany wysokości czynszu za dany okres.

Już na wstępnym etapie postępowania sądowego istnieje możliwość wystąpienia z wnioskiem o zabezpieczenie roszczeń najemcy (możliwe jest złożenie wniosku o zabezpieczenie jeszcze przed wniesieniem pozwu). Zabezpieczenie może polegać np. na obniżeniu czynszu najmu na czas trwania procesu lub odroczeniu płatności czynszu. W obecnej sytuacji trudno jednak przewidzieć w jakim terminie sąd wyda stosowne postanowienie. 

W kontekście opisanych powyżej możliwości działań inaczej wygląda sytuacja najemców objętych ograniczeniami wynikającymi z Rozporządzeń, którzy nie prowadzą działalności w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, a najemców, którzy nie zostali objęci ograniczeniami wynikającymi z Rozporządzeń i którzy z własnej inicjatywy wstrzymali prowadzoną przez siebie działalność w zajmowanych lokalach.

W przypadku gdy lokal jest objęty ograniczeniami wynikającymi z Rozporządzeń, najemcy mogą powołać się na wady prawne lokali, z których nie mogą korzystać z uwagi na obowiązujące przepisy. Najemcom takim łatwiej też będzie wykazać brak odpowiednich świadczeń stron umowy najmu. Mogą oni nawet próbować powoływać się na brak możliwości spełnienia swojego świadczenia przez wynajmującego i w konsekwencji brak podstaw do domagania się przez niego zapłaty czynszu. 

Epidemia koronawirusa ma wpływ także na inne podmioty niewymienione w Rozporządzeniach. Jeżeli rodzaj i zakres prowadzonej działalności nie został objęty przepisami, nie ma powodów do ograniczenia działalności i zamykania lokali. Podmioty te mogą jednak z własnej inicjatywy, w celu ochrony zdrowia swoich pracowników i współpracowników, wstrzymać prowadzoną przez siebie działalność w zajmowanych lokalach. Najemcy Ci mają więc  słabsze argumenty w trakcie rozmów lub sporu z wynajmującymi niż najemcy objęci Rozporządzeniami. Z drugiej strony, mogą oni argumentować, że wstrzymanie korzystania z lokali jest zgodne z wytycznymi organów państwowych w zakresie przeciwdziałania epidemii.

W odniesieniu do obu kategorii najemców kluczowe są skutki wynikające z epidemii jak niekorzystanie z zajmowanych lokali, a w efekcie spadki w przychodach oraz problemy z zachowaniem płynności finansowej. Skutki te muszą istotnie wpływać na możliwości wywiązania się najemcy ze zobowiązań. 

Podstawą prawną działań oraz roszczeń najemców mogą być klauzule umowne dotyczące siły wyższej lub przepisy kodeksu cywilnego, w szczególności art. 3571  (klauzula rebus sic stantibus, dotycząca nadzwyczajnej zmiany stosunków) oraz art. 495 (niezawiniona niemożność spełnienia świadczenia). 

3. Najem w czasie pandemii a siła wyższa 

W orzecznictwie sądowym dominuje koncepcja, która kwalifikuje siły wyższe jako zdarzenia zewnętrzne, o charakterze nadzwyczajnym. Charakteryzuje je niski stopień prawdopodobieństwa wystąpienia oraz trudność w ich „opanowaniu" i zapobieganiu ich skutkom. 

Przejawem tak rozumianej siły wyższej mogą być katastrofy żywiołowe, a także akty władzy publicznej, którym należy się podporządkować pod groźbą sankcji. 

Epidemia koronawirusa oraz skutki wejścia w życie nowych przepisów mają więc charakter siły wyższej. Jak wygląda wyCzęsto ma ona bezpośredni wpływ na możliwość wywiązania się z umów najmu. Skutkiem siły wyższej jest brak możliwości korzystania przez najemcę z przedmiotu najmu, a co za tym idzie, brak ekwiwalentności świadczeń (już sam brak ekwiwalentności świadczeń może być podstawą do uchylenia się od obowiązku zapłaty). 

Standardowa treść klauzuli dotyczącej sił wyższych wskazuje, że strony nie są odpowiedzialne za naruszenie obowiązków wynikających z umowy w przypadku, gdy wyłączną przyczyną naruszenia jest działanie siły wyższej. Klauzule umowne dotyczące siły wyższej przewidują też obowiązek poinformowania drugiej strony o wystąpieniu szczególnych okoliczności, ze wskazaniem przewidywanego czasu trwania problemów w realizacji obowiązków, które wynikają z umowy. Istotne jest zatem poinformowanie wynajmujących przez najemców o fakcie zaistnienia siły wyższej.

W wielu umowach najmu istnieją jednak klauzulę stanowiące, że okoliczność siły wyższej nie zwalnia najemców z jakichkolwiek płatności na rzecz wynajmujących. Stawia to najemców w gorszej pozycji negocjacyjnej oraz procesowej. 

4. Epidemia Koronawirusa a niemożność świadczenia 

Podstawą działań najemców może być art. 3571  kodeksu cywilnego (klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków - rebus sic stantibus). Przepis mówi, że jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków realizacja świadczenia byłaby połączona z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, sąd może zdefiniować sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę, sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron.

„Nadzwyczajna zmiana stosunków" oznacza taką sytuację, która zdarza się rzadko, a jednocześnie jest niezwykła, wyjątkowa i normalnie niespotykana.  Nadzwyczajna zmiana stosunków może mieć tło przyrodnicze (nieurodzaj, niezwykle surowa zima), jak i społeczne (wojna, gwałtowna zmiana ustroju politycznego). 

Aby powołać się na „nadzwyczajną zmianę stosunków” w rozumieniu art. 3571 Kodeksu cywilnego, muszą zaistnieć dodatkowe przesłanki:

• „nadzwyczajna zmiana stosunków” musi spowodować sytuację, w wyniku której zapłata czynszu byłaby dla najemcy nadmiernie utrudniona lub grozić będzie rażącą stratą,
• „nadzwyczajna zmiana stosunków” musi być następstwem zdarzeń, których strony nie przewidywały.

5. Negocjacje umowy najmu podczas pandemii

Aktualnie trudno jest przewidzieć, jak będą przebiegały negocjacje z wynajmującymi, ewentualne spory sądowe oraz wypowiedzenia umowy najmu w okresie pandemii. 

Najemcy mogą powoływać się na okoliczności określone w artykule, ale warto pamiętać, że po stronie wynajmujących również leżą istotne argumenty, np. konieczność uregulowania rat zaciągniętych kredytów. Sytuacja jest na tyle wyjątkowa, że konieczne jest dalekowzroczne oraz kompromisowe podejście obu stron, którego podstawą powinny być solidarność społeczna oraz odpowiedzialność biznesu. Aby dowiedzieć się więcej na temat kompromisu pomiędzy najemcą a wynajmującym, sprawdź nasz artykuł: czasy koronawirusa: jak osiągnąć kompromis między najemcą a wynajmującym?.

Tekst opracowany przez Radosława Kołodzieja, Adwokata - Partnera w kancelarii Hauszyld i Partnerzy