Najlepsza lokalizacja firmy – na co zwrócić uwagę przy wyborze biura?

Najlepsza lokalizacja firmy – na co zwrócić uwagę przy wyborze biura?

W ostatnich latach rynek biurowy przeszedł istotne zmiany, napędzane przez pandemię oraz rosnącą popularność pracy hybrydowej. W 2021 roku popyt na biura w Warszawie spadł o 30% w porównaniu do poziomów sprzed pandemii, gdy wiele firm ograniczyło lub całkowicie zrezygnowało z wynajmu tradycyjnych przestrzeni. Jednak w kolejnych latach rynek zaczął się stabilizować i dostosowywać do nowych realiów. W 2024 roku aż 46% wszystkich transakcji najmu stanowiły renegocjacje umów, co pokazuje, że firmy coraz częściej analizują swoje potrzeby i zamiast decydować się na nowe lokalizacje, poszukują bardziej elastycznych rozwiązań. 

Wzrost popularności pracy hybrydowej sprawił, że najemcy ograniczają zapotrzebowanie na metry kwadratowe, a deweloperzy ostrożniej podchodzą do nowych inwestycji biurowych. Choć biura w ścisłym centrum wciąż cieszą się dużą popularnością, coraz większe zainteresowanie budzą dobrze skomunikowane, ale tańsze lokalizacje. Wybór idealnej siedziby to zatem balans między kosztem, prestiżem a wygodą użytkowania. Coraz więcej nowych projektów biurowych uwzględnia także ekologiczne rozwiązania oraz przestrzenie coworkingowe, które odpowiadają na potrzeby nowoczesnych firm.

Wola vs. Mordor – które miejsce ma przewagę?

Dwie główne strefy biurowe w Warszawie, Wola i Służewiec (potocznie nazywany „Mordorem”), mają swoje unikalne zalety i wyzwania. Wola, zwłaszcza jej centralna część, cieszy się rosnącą popularnością – na koniec 2024 roku 19% wszystkich transakcji najmu w stolicy dotyczyło właśnie tej lokalizacji. Jest to efekt dynamicznego rozwoju infrastruktury, budowy nowoczesnych wieżowców i dobrej dostępności komunikacyjnej (metro, tramwaje, autobusy). Dodatkowo, Wola staje się hubem dla firm z sektora finansowego, technologicznego i konsultingowego, które cenią sobie prestiżowe adresy i szerokie możliwości networkingowe. W tych rejonach najemcy mogą także liczyć na nowoczesne budynki spełniające standardy ekologiczne oraz zapewniające wysoką jakość przestrzeni biurowej. Przykładowe biurowce w tej dzielnicy to Wola Retro oraz EQlibrium.

Warto również zwrócić uwagę na strefę biurową Żwirki i Wigury, położoną w pobliżu lotniska Chopina, która przyciąga zagraniczne przedsiębiorstwa, dla których szybki dostęp do międzynarodowego transportu ma ogromne znaczenie. W tej lokalizacji swoje siedziby mają liczne firmy technologiczne, konsultingowe i logistyczne. Wraz z dynamicznym rozwojem infrastruktury, obszar ten staje się atrakcyjną alternatywą dla przedsiębiorstw działających globalnie.

Z kolei Służewiec, znany również jako „Mordor”, mimo wciąż dużych zasobów powierzchni biurowej (1,66 mln m²), zmaga się z wysokim współczynnikiem pustostanów na poziomie 15,7%. Przez lata był to największy hub biurowy w Warszawie, ale niedostateczna infrastruktura drogowa i ograniczona oferta gastronomiczno-usługowa sprawiły, że wiele firm przeniosło się do bardziej prestiżowych lokalizacji. Niemniej jednak, dla firm szukających dużych powierzchni w niższej cenie, Mordor wciąż może być atrakcyjną opcją, zwłaszcza dla sektora logistycznego, call center czy firm wymagających dużych otwartych przestrzeni.

Koszty wynajmu – co warto wiedzieć?

Koszty wynajmu biura to jeden z kluczowych czynników decydujących o wyborze lokalizacji. W Centralnym Obszarze Biznesu (COB) w Warszawie, do którego zalicza się m.in. dzielnicę Wola, czynsze wywoławcze za najlepsze biura w 2024 roku utrzymywały się na poziomie 22,50-26,00 EUR/m²/miesiąc, a w najbardziej prestiżowych projektach sięgały nawet 28,00 EUR/m²/miesiąc.

W strefach poza centralnych, takich jak Służewiec, czynsze ofertowe rozpoczynały się od 10,00 EUR/m²/miesiąc. Warto jednak zauważyć, że w niektórych budynkach na Służewcu czynsze nieznacznie wzrosły, osiągając poziom 13,25-15,00 EUR/m²/miesiąc, głównie z powodu wyższych kosztów wykończenia. 

Koszty eksploatacyjne w nowoczesnych budynkach mogą być wyższe ze względu na zaawansowane systemy technologiczne i ekologiczne, natomiast w starszych obiektach mogą być niższe, jednak kosztem standardu i efektywności energetycznej. Wybór między prestiżem a oszczędnością powinien uwzględniać zarówno bieżące potrzeby firmy, jak i długofalowe korzyści wynikające z danej lokalizacji.

Oczekiwania kandydatów.

Wybór biura to nie tylko kwestia kosztów, ale także strategii rekrutacyjnej. Badania pokazują, że lokalizacja biura jest jednym z kluczowych czynników branych pod uwagę przez kandydatów przy wyborze miejsca pracy. Bliskość do stacji metra, atrakcyjnych punktów gastronomicznych i rekreacyjnych może być decydująca w przyciąganiu talentów.

W 2024 roku aż 53% popytu na biura dotyczyło lokalizacji poza ścisłym centrum – to wyraźny sygnał, że firmy dostosowują się do oczekiwań pracowników. W szczególności sektory IT, outsourcingu oraz nowoczesnych usług dla biznesu coraz częściej wybierają biura w tych rejonach, gdzie mogą liczyć na niższe koszty najmu, lepszą dostępność parkingów oraz większą elastyczność powierzchni biurowych. Nowoczesne budynki biurowe stawiają także na ekologię i komfort pracy – systemy zarządzania powietrzem, zielone tarasy czy dostęp do przestrzeni coworkingowych to elementy, które mogą zwiększyć atrakcyjność oferty biurowej dla potencjalnych pracowników. Firmy stawiają także na rozwiązania prozdrowotne, takie jak siłownie, przestrzenie relaksacyjne czy integrację z miejską zielenią, co wpływa na satysfakcję i efektywność zespołów.

Wybór biura to proces wymagający strategicznego podejścia. Firmy powinny rozpocząć od analizy biznesowej, określenia swoich kluczowych potrzeb i priorytetów. Warto przeprowadzić ankietę wśród pracowników, by poznać ich oczekiwania dotyczące lokalizacji i infrastruktury. Kolejnym krokiem jest analiza kosztów – nie tylko samego czynszu, ale także opłat eksploatacyjnych i dostępności dodatkowych udogodnień. Nieocenione może być także skorzystanie z profesjonalnego doradztwa w zakresie wynajmu biur, które pomoże dopasować ofertę do specyfiki działalności firmy. Ostateczna decyzja powinna uwzględniać zarówno obecną sytuację, jak i przyszły rozwój organizacji.