BREEAM, LEED i WELL – co certyfikaty mówią o budynku?

BREEAM, LEED i WELL – co certyfikaty tak naprawdę mówią o budynku? 

Zmiany klimatyczne na świecie, rozwój miast oraz świadomości ekologicznej społeczeństwa przyczyniły się do wzrostu znaczenia budownictwa opartego na zasadach poszanowania natury i minimalizowania negatywnych skutków ingerencji w środowisko. W tym celu stworzono kryteria oparte na zasadach zrównoważonego rozwoju, które zostały uznane w wielu krajach na świecie. Co wpływa na ekologiczność projektu i w jaki sposób można rozpoznać budynek przyjazny środowisku? 

Certyfikaty budynków

Minimalizowanie negatywnego wpływu cywilizacji na środowisko oraz korzystanie z odnawialnych źródeł energii to kierunek działania i główne założenia tzw. zielonych budynków (często określanych także mianem ekologicznych, zrównoważonych lub zintegrowanych), które mają być przyjazne ludziom i środowisku. Na świecie istnieje kilka różnych systemów certyfikacji budynków. Brak natomiast uniwersalnych, międzynarodowych standardów oceny inwestycji, co niekiedy wpływa na niepewność deweloperów podczas wprowadzania nowych technologii. Pojawia się wtedy pytanie: jakie rozwiązanie wybrać? 

W tym wypadku, już na etapie projektowania biurowca, konieczne jest dostosowanie systemów do odpowiednich certyfikatów, które chcemy uzyskać. Inwestorzy muszą rozpocząć współpracę z akredytowanymi konsultantami, tzw. asesorami, którzy są odpowiedzialni za monitorowanie procesu certyfikacji. Nie ma wątpliwości, że jednolite zasady oceny dla wszystkich krajów ułatwiłyby nie tylko proces klasyfikacji budynków, ale i pozwoliłyby na rozwój efektywnych i zrównoważonych rozwiązań technologicznych, które nie wpływają negatywnie na środowisko.

Zgodnie z przyjętą w 2010 roku dyrektywą 2010/31/UE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków, od stycznia 2021 roku każda nowa inwestycja (budynki użyteczności publicznej od 2018 roku), będzie musiała wykazywać się niemal zerowym zużyciem energii, która powinna pochodzić z odnawialnych źródeł oraz stanowić najniższy koszt uzyskany w szacunkowym okresie życia budynku. Reguły te dotyczą nie tylko technicznych aspektów związanych z budownictwem, ale również zmiany w świadomości i sposobie myślenia ludzi. Państwa członkowskie UE zobowiązane są do wprowadzenia regulacji umożliwiających spełnienie ww. warunków oraz wspieranie rozwoju technologii opartej na odnawialnych źródłach energii.    

Najpopularniejsze certyfikaty biurowe w Polsce

Polska znajduje się na szczycie rankingu państw Europy Środkowo-Wschodniej z największą ilością certyfikowanych budynków (ponad połowa zielonych inwestycji z regionu CEE znajduje się w naszym kraju). Certyfikatami najczęściej przyznawanymi tego typu inwestycjom są BREEAM, LEED oraz WELL. Dodatkowo w Polsce stosuje się system niemiecki DGNB (Stustainable Building Council – Deutche Gesellschaft fur Nachhaltiges Bauen e.V, dla zintegrowanego rozwoju ekonomicznego, socjalnego i ochrony środowiska w danym dystrykcie) oraz francuski HQE (Haute Qualite Environmentale – dot. lokalnych warunków klimatycznych – w Polsce stosowany przede wszystkim dla budynków mieszkalnych).

Jak dotąd najwięcej certyfikatów przyznawanych jest budynkom w województwie mazowieckim, głównie w Warszawie.

BREEAM

BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) jest najczęściej wybieraną metodą certyfikowania obiektów biurowych w Polsce. Został stworzony w 1990 roku w Wielkiej Brytanii. Obecnie stosuje się go w 77 krajach. W celu uzyskania oznaczenia BREEAM konieczne jest zatrudnienie tzw. asesora, który nadzoruje proces wdrażania wielopoziomowych rozwiązań systemowych. Dotyczą one między innymi: jakości środowiska wewnętrznego, dostępu do światła dziennego i okien, transportu (dostęp do komunikacji miejskiej, stacji rowerowych, parkingu, punktów ładowania samochodów elektrycznych), możliwości sterowania ogrzewaniem, systemu oszczędzania energii elektrycznej, zarządzania odpadami i zużyciem wody, eksploatacji, a także materiałów i konstrukcji budynku. 

W metodzie BREEAM wyróżnia się kilka schematów w zależności od fazy budynku: New Construction (nowe inwestycje), In-use (budynki istniejące min. 2 lata), Refurbishment & Fit-Out (renowacje), Communities (projekty urbanistyczne) i Infrastructure (projekty infrastrukturalne) i aż 10 kategorii: zarządzanie, zdrowie i dobre samopoczucie, energia, transport, woda, materiały, odpady, wykorzystanie terenu i ekologia, zanieczyszczenia i innowacje. W każdej określono ilość punktów do zdobycia. Budynki oceniane są na poziomach Pass (od 30%), Good (od 45%), Very Good (od 55%), Excellent (od 70%), Outstanding (od 85%). Po 3 latach po uzyskaniu pierwszego certyfikatu budynek przechodzi audyt. Możliwe jest uzyskanie certyfikatu BREEAM Final, który wydawany jest bezterminowo. 

LEED

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) to amerykańska metoda certyfikowania budynków stosowana w 168 krajach. System jest stosunkowo zbliżony do BREEAM. Oba sposoby badają podobne parametry (dostęp i zużycie wody, energia elektryczna, lokalizacja itp.). Każda kategoria oceny inwestycji dzieli się dodatkowo na schematy, za których spełnienie przydzielane są punkty, czyli tzw. kredyty. Niespełnienie jednego z wymaganych kryteriów skutkuje utratą szansy na oznaczenie LEED. Certyfikat przyznawany jest bezterminowo, wyjątkiem jest kategoria EB O+M (Operations and Maintenance) dla budynków istniejących, udzielana terminowo na okres 5 lat. Wśród kryteriów oceny brane są pod uwagę m.in.: energia i środowisko, lokalizacja i transport, zrównoważony teren, efektywne wykorzystywanie zasobów wodnych, zintegrowany proces projektowy, materiały i zasoby naturalne itp. System ten bada przede wszystkim zużycie energii i innych zasobów w budynku, innowacje oraz jego otoczenie. Budynki otrzymują punkty, które przekładają się na poziom certyfikatu: 40-49 pkt. – poziom Certified, 50-59 pkt. – Silver, 60-79 pkt. – Gold i 90-110 dla Platinum.  

WELL

Większość naszego czasu spędzamy w budynkach, które oddziałują na nasze zdrowie. Każdy zgodzi się na pewno ze stwierdzeniem, że na nasze samopoczucie mają wpływ miejsce i warunki, w których pracujemy. To właśnie na zapewnieniu komfortu i zdrowia użytkowników skupia się metoda WELL Building Standard. Ten rodzaj oceny stosuje się w 48 krajach. Został stworzony w taki sposób, aby można go było łączyć z innymi certyfikatami, jak np. BREEAM czy LEED. Głównym założeniem tej metody certyfikacji jest skupienie na człowieku i jego dobrym samopoczuciu. Certyfikat WELL posiada 10 wielopoziomowych kategorii: Powietrze, Odżywianie, Woda, Światło, Ruch, Akustyka, Komfort termiczny, Materiały, Umysł, Społeczność. W badaniu przeprowadzane są testy dotyczące jakości wody, powietrza, sposobów na walkę ze stresem wśród pracowników i eliminowanie hałasu. Sprawdzane jest także, czy budynek posiada kantynę oferującą zdrową żywność w niewygórowanej cenie i wiele innych. 

W zależności od ilości zdobytych punktów w poszczególnych kategoriach oraz poziomu wywiązania się z poszczególnych funkcji obowiązkowych i opcjonalnych, przyznawane są odznaczenia Certified, Silver, Gold oraz Platinum. Certyfikat nadawany jest na 3 lata, po których należy ubiegać się o jego odnowienie. System obejmuje zarówno nowe, jak i istniejące budynki (do schematów New and Existing Buildings oraz New and Existing Interiors) oraz obiekty w stanie deweloperskim (Core and Shell).  

Wpływ certyfikatów na wysokość czynszu najmu

Ubieganie się o certyfikat oraz dostosowanie budynku do obowiązujących standardów jest czasochłonne i wymaga wielu nakładów pracy oraz środków pieniężnych inwestora. Należy jednak pamiętać, że mimo wszystko jest to wciąż bardzo opłacalna inwestycja. Co tak naprawdę sprawia, że certyfikaty wpływają pozytywnie na wysokość czynszu najmu? 

Koszty związane z budową obiektu certyfikowanego są znacznie wyższe, niż budynków bez oznaczeń. Ze statusem zielonego biurowca łączy się też standard wykończenia. Większość tego typu nieruchomości należy do klasy A. Mimo tego, dzięki zastosowanym technologiom, w budynkach certyfikowanych możliwe jest osiągnięcie lepszej stawki za opłaty eksploatacyjne dla swoich najemców.

Kolejnym powodem, dla którego stawki czynszu w zrównoważonych budynkach są wyższe, niż w tych nieobjętych certyfikatem, jest rosnąca świadomość ekologiczna w Polsce. Najemcy świadomie płacą więcej za zielone budynki. Oprócz dbania o dobra naturalne i środowisko, biuro w tego typu obiekcie jest utożsamiane z wyższym standardem wykończenia oraz zapewnieniem sobie większego komfortu pracy. Najemcy płacą za potencjalną jakość i oszczędności. Część przedsiębiorstw, głównie międzynarodowych korporacji, ma w statucie zapisane, że wynajmują powierzchnie tylko w budynkach ekologicznych. W Polsce firmy najczęściej wybierają zielone budynki głównie ze względu na prestiż biurowca i lokalizację.

Czy budynek z certyfikatem jest zawsze eko? 

Z doświadczenia wiemy, że certyfikacja budynku nie musi wpływać na jego energooszczędność, dlatego najemcy mają prawo pytać, jakie rozwiązania ekologiczne zastosowano w wynajmowanym przez nich biurze i oczekiwać, że przynoszą one wymierne oszczędności. Jak wynika z raportów dot. poziomu zużycia energii w zielonych budynkach – same certyfikaty nie wpływają na osiąganie oszczędności – kluczowe jest tu odpowiednie zarządzanie i korzystanie z budynku, dzięki któremu możliwe jest dbanie o ekologię i budżet.

Odpowiedzialność spoczywa zarówno na zarządcach budynków, dbających o odpowiednie utrzymanie nieruchomości, jak i na najemcach, którzy również mają wpływ na to czy certyfikowany budynek rzeczywiście jest eko – na przykład poprzez segregację śmieci, zrównoważone używanie wody, zamykanie okien przy włączonej klimatyzacji itp. 

Z porównania zużycia energii w obiektach certyfikowanych i niecertyfikowanych wynika, że rodzaj certyfikatu nie wpływa znacząco na poziom oszczędności budynku. Co więcej, zielone projekty, w których od początku budowy wdrażane są pełne proekologiczne rozwiązania, zyskują średnio do kilkunastu procent więcej oszczędności, niż budynki bez certyfikacji. 

Dlatego tak ważne jest, aby inwestycja została dobrze przemyślana pod kątem zrównoważenia i funkcji, jakie ma pełnić budynek. Należy pamiętać, że nieruchomość podlega wielokryterialnej ocenie przed przydzieleniem ostatecznego certyfikatu. Świadomy inwestor, dzięki realizacji zrównoważonego planu i wdrożeniu rozsądnego procesu zarządzania infrastrukturą budynku, jest w stanie osiągnąć duże oszczędności energii na etapie eksploatacji budynku, a co za tym idzie, zmniejszyć koszty użytkowania. Przykładem może być projektowanie budynku w taki sposób, aby dopuszczał jak najwięcej światła dziennego do pomieszczeń, co zmniejszy zużycie energii elektrycznej oraz poprawi standard warunków pracy pracowników, którzy nie muszą spędzać wielu godzin przy sztucznym oświetleniu. Co ciekawe, jak wynika z raportów dot. zużycia energii, budynki z pełnymi certyfikatami, nawet przy 100% wynajmie powierzchni, zużywają mniej energii, niż obiekty z większą ilością pustostanów i bez certyfikatów.

Jednym z ostatnich czynników mających wpływ na wysokość czynszu jest wartość budynku. 

Ostatecznie nieruchomości objęte certyfikatami mają większą wartość na rynku, dlatego pomimo listy niekiedy wyśrubowanych i kosztowych kryteriów do spełnienia, właścicielom opłaca się o nie ubiegać. Zielony budynek przyciąga najemców, jak i inwestorów, dlatego praktycznie zawsze jest gwarancją zysku w chwili sprzedaży. 

Rozwój zielonego budownictwa w Polsce nie jest chwilową modą lansowaną przez międzynarodowe korporacje, które najczęściej wybierają tego rodzaju biurowce. Trend ten jest wynikiem rosnącej świadomości zarówno inwestorów i właścicieli budynków, jak i najemców. Oczekiwania obu tych grup są w gruncie rzeczy bardzo zbliżone – inwestorzy chcą zysków i wydajnych, zapełnionych budynków, najemcy natomiast szukają oszczędności i komfortu pracy. 

Podsumowanie          

Certyfikaty ekologiczne budynków od kilku lat stają się standardem na rynku nieruchomości w Polsce. Trend ten dotyczy głównie Warszawy, gdyż budowanych jest tam najwięcej nowych inwestycji. Od jakiegoś czasu obserwujemy wzrost liczby certyfikowanych budynków również w miastach regionalnych, co bez wątpienia jest bardzo pozytywnym zjawiskiem, które rozszerza się na całą Polskę.

Nie ma również wątpliwości co do tego, że najemcy zazwyczaj płacą więcej za zielone budynki. Certyfikaty przyciągają klientów, jak i inwestorów mają bowiem dużą wartość marketingową dla inwestycji. Dlatego warto, aby przy wyborze nowego biura, oprócz oczywistych kryteriów, takich jak cena czy lokalizacja, zwracać uwagę także na rozwiązania zastosowane w danym budynku po to, by mieć pewność, że inwestujemy w wartościowy projekt. Widzimy, że zrównoważone budynki cechują się mniejszą liczbą pustostanów, a najemcy chętniej przedłużają w nich umowy najmu. Technologie i otwarte przestrzenie w certyfikowanych budynkach wpływają na poprawę jakości pracy, co również ma przełożenie na efektywność pracowników i ich mniejszą rotację. 

Podsumowując, jako świadomi inwestorzy i najemcy wiemy, że przyznawane certyfikaty mają jeden nadrzędny cel – budować przyszłość zieloną i ekologiczną. Zasoby nieodnawialnych źródeł energii zmniejszają się, a idea rozwoju przyjaznych środowisku budynków jest w dzisiejszych czasach kluczowa w planowaniu nowej, zrównoważonej urbanistyki, zarówno pod względem dbania o środowisko, jak i komfort pracowników. 

Bez względu na poziom czy rodzaj certyfikacji budynku (BREEAM, LEED, WELL), największe korzyści z posiadania technologii i standardów eko biurowca można osiągnąć dzięki odpowiedniemu zarządzaniu oraz wysokiej świadomości wszystkich użytkowników nieruchomości.